契税

（一）契税纳税人和征税对象

1.纳税人

契税的纳税人是在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。

注意：土地、房屋权属转移时，承受方（买方）缴纳契税，转让方（卖方）缴纳增值税、土地增值税等。

2.征税范围

契税的征税对象是在我国境内转移土地、房屋权属的行为。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。

（二）契税计税依据

1.买卖：以成交价格作为计税依据。

2.赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3.交换

（1）交换价格不相等的，价差作为计税依据，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；

（2）交换价格相等的，免征契税。

4.划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。

（三）契税税率和应纳税额的计算

1.契税采用比例税率，并实行 3％～5％的幅度税率。

2.应纳税额＝计税依据×比例税率（3％～5％）。

（四）契税的税收优惠

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

（五）契税征收管理

1.契税纳税义务发生时间

契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

2.契税纳税期限

纳税义务发生之日起 10 日内