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甲房地产开发公司为增值税一般纳税人，主要从事房地产开发业务。2023年10月有关经营情况如下：
（1）销售所开发的商品住宅项目，取得含增值税价款16000万元。该商品住宅项目所用土地系甲房地产开发公司于2018年从政府部门受让取得，本月所售商品住宅项目允许扣除的土地价款为4350万元。
（2）所开发的5层办公楼竣工交付，两层办公自用，一层对外出租，一层用于抵偿债务，一层对外投资。
（3）从金融机构取得贷款，向该金融机构支付该笔贷款融资顾问费取得增值税专用发票注明税额5万元；向担保公司支付担保费取得增值税专用发票注明税额5.4万元；向信用评级机构支付评级费取得增值税普通发票注明税额0.6万元；向会计师事务所支付审计费取得增值税专用发票注明税额6万元。
（4）将一批5月购入的原用于管理部门的电脑转用于职工福利部门，原值15.43万元、净值11.3万元，该批电脑购入时计入固定资产，已抵扣进项税额。
已知：销售货物增值税税率为13%，销售不动产增值税税率为9%，取得的增值税扣税凭证均符合规定并于当月申报抵扣。
要求：根据上述资料，不考虑其他因素，分析回答下列小题。

(1). 计算当月甲房地产开发公司销售商品住宅增值税销项税额的下列算式中，正确的是（）。

A. 16000×9%

B. 16000÷（1+9%）×9%

C. （16000-4350）÷（1+9%）×9%

D. （16000-4350）×9%

(2). 甲房地产开发公司竣工交付的下列办公楼楼层中，应缴纳增值税的是（）。

A. 办公自用的楼层

B. 对外出租的楼层

C. 用于抵偿债务的楼层

D. 对外投资的楼层

(3). 甲房地产开发公司的下列进项税额中，准予从销项税额中抵扣的是（）。

A. 融资顾问费的进项税额5万元

B. 担保费的进项税额5.4万元

C. 评级费的进项税额0.6万元

D. 审计费的进项税额6万元

(4). 甲房地产开发公司电脑改变用途后，计算不得抵扣进项税额的下列算式中，正确的是（）。

A. 11.3÷（1+13%）×13%

B. 11.3×13%

C. 15.43×13%

D. 15.43÷（1+13%）×13%

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正确答案:

(1)C(2)BCD(3)BD(4)B

参考解析:

(1)（1）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额（“差额计税”），选项AB错误；（2）“16000万元”题目明确交代为含增值税价款，应当价税分离，选项C正确，选项D错误。(2)（1）选项A：办公自用时不需要缴纳增值税，未来如果出售，出售时考虑计税即可；（2）选项B：按照“销售现代服务——租赁服务”缴纳增值税；（3）选项C：抵偿债务是特殊销售方式，应按照“销售不动产”缴纳增值税；（4）选项D：属于有偿转让不动产，按照“销售不动产”缴纳增值税。(3)（1）选项A：纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，不得抵扣进项税额；（2）选项C：取得的是增值税“普通”发票，不属于合法扣税凭证，不得抵扣进项税额。(4)已抵扣进项税额的固定资产或者无形资产，发生税法规定的不得从销项税额中抵扣情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产净值×适用税率。

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