清偿性指标及其计算★★

 

　　清偿性指标主要有：借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、财务比率。

 

　　(一)借款偿还期

 

　　借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目的具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。

 

　　在房地产投资项目财务评价中，对房地产置业投资项目和经营型房地产开发项目通常需要计算借款偿还期;对出售型房地产开发项目，一般不计算借款偿还期。

 

　　借款偿还期的计算公式为：

 

　　为项目借款还本付息额，不包括已用资本金支付的建设期利息;

 

　　为借款偿还期，从借款开始期计算;

 

　　为第t期可用于还款的资金，包括利润、折旧、摊销及其他还款资金。

 

　　借款偿还期可用“资金来源与运用表”或“借款还本付息计算表”直接计算，其近似计算公式为：

 

　　Pd=(借款偿还后开始出现盈余的期数-开始借款的期数)+上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额

 

　　借款偿还期指标的评价准则是：如果项目的借款偿还期小于或等于贷款机构提出的还款期限，可认为项目是有潜力的。

 

　　(二)利息备付率

 

　　是指在借款偿还期内的税息前利润与当期应付利息的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度和支付能力。

 

　　上式中，息税前利润=利润总额+计入总成本费用的利息费用之和。当期应付利息是指计入总成本费用的全部利息。

 

　　利息备付率应分年计算，有时也可按整个借款期计算。

 

　　利息备付率指标的评价准则是：对于一般的房地产投资项目，利息备付率应大于2，否则表示项目的付息能力保障程度不足。当利息备付率低于1时，表示项目没有足够资金支付利息，偿债风险很大。

 

　　(三)偿债备付率

 

　　是指项目在借款期内，各年可用于还本付息的资金与当期还本付息额的比值。它从还本付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务本息的保障程度和支付能力。

 

　　上式中，可用于还本付息的资金包括可用于还款的折旧和摊销、成本中列支的利息费用、可用于还款的利润等。当期应还本付息额包括当前应还贷款本金及计入成本的利息。

 

　　偿债备付率应分年计算，有时也可按整个借款期计算。

 

　　偿债备付率指标评价准则：偿债备付率不宜低于1.3。当低于1时，表示当年资金来源不足以偿还当期债务。

 

　　(四)财务比率

 

　　财务比率：是指资产负债率、流动比率和速动比率，全部依据“资产负债表”计算。

 

　　1.资产负债率

 

　　资产负债率：是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

 

　　2.流动比率

 

　　流动比率：是指项目流动资产与流动负债的比率，是反映项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力指标。其计算公式为：

 

　　3.速动比率

 

　　速动比率：是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。其计算公式为：

 

　　速动比率属于短期偿债能力指标。反映企业流动资产总体变现或近期偿债的能力，因此它必须从流动资产中扣除存货部分，因为存货变现能力差。一般认为，从保护债权人利益的角度，要求速动比率大于100%。

 

　　【例题：2011年单选】某投资者以100万元购买了一店铺，其中60万元为银行提供的年利率为7%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。该店铺的年租金收入为15万元，年经营成本为年租金收入的25%。该项投资的偿债备付率是( )。

 

　　A. 1.32

 

　　B. 1.76

 

　　C. 1.88

 

　　D. 2.50

 

　　【答案】A

 

　　【解析】偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额

 

　　可用于还本付息的资金=15-15×25%=11.25万元。

 

　　当期应还本付息额：等额本息还款公式计算为8.54万元。

 

　　偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额=11.25/8.54=1.32

 

　　【例题：2012年案例分析】

 

　　某投资者购买了一商铺用于出租经营，其置业投资和前5年的净租金收益如下表所示。银行贷款年利率为7%，国库券年利率为5%，投资者目标收益率为10%。

 

　　单位：万元

 

年末	0	1	2	3	4	5
净租金收益		100	120	180	180	200
置业投资	500
净现金流量	﹣500	100	120	180	180	200

　　81.该投资项目的财务净现值是( )万元。

　　A.72.44

 

　　B.125.12

 

　　C.164.37

 

　　D.280.00

 

　　【答案】A

 

　　【解析】各年净现金流量折现到投资初期加和再减去初始投资。投资者目标收益率为10%大于银行贷款年利率为7%，因此折现时折现率选用10%

 

　　即：90.91+99.17+135.24+122.94+124.18-500=72.44万元

 

　　82.该投资项目的静态投资回收期是( )年。

 

　　A.3.56

 

　　B.4.00

 

　　C.4.17

 

　　D.5.00

 

　　【答案】A

 

　　【解析】计算累计净现金流量。然后直接判断为A:3.56

 

年末	0	1	2	3	4	5
累计净现金流量	-500	-400	-280	-100	80	280

　　83.该投资项目的财务内部收益率是( )。

　　A.10.00%

 

　　B.14.88%

 

　　C.20.00%

 

　　D.31.20%

 

　　【答案】B

 

　　【解析】折现率为10%时净现值为72.44，选取折现率为15%时求取净现值为-2.22

 

　　内插法求取财务内部收益率。

 

　　=14.85%

 

　　84.假如( )，该投资项目收益率将下降。

 

　　A.净租金收益减少

 

　　B.第5年与第2年的净租金收益调换

 

　　C.置业投资增加

 

　　D.通货膨胀率下降

 

　　【答案】AC

 

　　【解析】净租金收益减少收益下降。置业投资增加，在净租金不变的情况下收益下降。

 

　　第5年与第2年的净租金收益调换收益提高。通货膨胀率下降收益提高。