【知识点】动态投资回收期
概念
是把投资项目各期的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现后，再来推算投资回收期的，即自投资起始点算起，净现金流量折现值的累计值等于零或出现正值的年份
实质
指以项目的净收益抵偿初始投资所需要的时间，用于衡量投资项目初始投资回收速度
【知识点】动态投资回收期的计算公式(下述现金流量必须为折现后)
投资回收期=累计净现金流量折现值出现正值的期数
【知识点】动态投资回收期的评价准则
动态投资回收期小于等于基准投资回收期，项目可行
动态投资回收期大于基准投资回收期，项目不可行
【知识点】动态投资回收期指标的优缺点
优点
容易理解，计算也比较简便，在一定程度上显示了资本的周转速度
缺点
该指标没有全面地考虑投资方案在整个计算期内的现金流量，不能反映投资回收之后的情况，所以无法准确衡量投资方案在整个计算期内的经济效果

【知识点】静态盈利性指标及其计算(四率一期)
利润率
成本利润率
资本金利润率
资本金净利润率
投资收益率
静态投资回收期
【知识点】成本利润率
用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性

项目总开发价值=项目总销售收入-销售税费
项目总开发建设成本=土地取得成本+开发成本+开发费用
【关注点】
成本利润率必须假定项目全部建成并销售完成，一个项目只有一个，不分年
成本利润率大于或等于目标利润率，则项目可行，反之则不可接受
注意总开发价值这个概念
销售税费不属于成本，但营销费用属于成本
【知识点】资本金利润率
反映项目资本金的盈利能力
【知识点】投资收益率
投资收益率=年息税前利润或年平均息税前利润÷项目总投资×100%
年息税前利润=年利润总额+利息支出
项目总投资=项目总开发建设成本
【知识点】静态投资回收期
在不考虑资金的时间价值的条件下，项目以净收益回收其总投资所需要的时间
房地产投资项目，一般自投资起始点算起
当各年的净收益相同时
【重点难点】静态投资回收期与动态投资回收期的关系
不折现，发生在每一时点上的钱的价值量是一样的
折现，则越向后钱越不值钱，要用越不值钱的钱来回收发生在初始的投资，需要的时间越长
所以同一项目的动态投资回收期一定大于静态投资回收期
折现率越大，则两者之间的差距越大

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